نايت فرانك: هبوط أسعار العقارات في دبي 12.2% خلال 2014

شهد سوق العقارات في الإمارات خلال العقد الماضي رحلة مضنية من الازدهار ثم الهبوط ثم التعافي من جديد. فبعد أن تعرضت قيمة العقارات في هذه الإمارة الخليجية للهبوط بقيمة النصف تقريباً بين عامي 2008 – 2010، صعدت الأسعار بقوة من جديد واستعادت العقارات معظم خسائرها في عام 2014.
فكما في معظم الأسواق الأخرى، ومع ارتفاع الأسعار في هذه الدورة الاقتصادية تدخلت السلطات للتقليل من حدة المضاربات عن طريق تقييد عمليات الرهن العقاري ومضاعفة قيمة الضرائب ولكن انخفاض قيمة العملات الأوروبية خصوصاً الروبل، مضافاً للتدهور الحاد لأسعار النفط، وغير ذلك من الأزمات الاقتصادية والسياسية حول العالم كل ذلك عنى هبوطاً في الطلب على العقارات في دبي.
فخلال السنة الفائتة، أدى تراجع طلب المستثمرين وتواصل تسليم المباني الجديدة في المدينة إلى تأثير كلي أدى إلى هبوط الأسعار بقيمة 12.2% بحسب تقديرات نايت فرانك، الشركة العالمية المتخصصة في الاستشارات العقارية.
تجربة دبي كانت تجسيداً لعدة أسواق إقليمية وأسواق أخرى بعيدة، حيث استعادت الأسعار ارتفاعها في السنوات القليلة الماضية ابتداء من 2013 بشكل أسرع بسبب تدفق استثمارات “الملاذ الآمن”، كرغبة من المستثمرين باستثمار أموالهم في أصول ملموسة وبتكلفة دين منخفضة. فكان رد الحكومة بمحاولة وضع حد لتنامي الأسعار بشكل غير منضبط في سعي منها لعدم تكرار تجربة السوق في عام 2008 وكمحاولة مباشرة لتجنب تشكل فقاعة اقتصادية في سوق العقارات. وتعد هذه العملية انعكاساً لنضوج السوق في دبي وقدرته على أن يكون أكثر اتزاناً.
أدّت الأزمة المالية التي عصفت بالعالم نهاية عام 2008 إلى أن يتوقع البعض نهاية حتمية للطفرة الاقتصادية التي شهدتها دبي، ولكن تأثير هذه الأزمة لم يكن عاماً حتى في دبي نفسها. فقد شهدت مشاريع العقارات الشاطئية كمرسى دبي (دبي مارينا) ونخلة الجميرا وجميرا بيتش ريزيدنس هبوطاً معتدلاً في الأسعار مقارنة بمناطق مثل وسط المدينة (داون تاون) والروضة (غرينز) على سبيل المثال حيث كان هبوط الأسعار أكثر حدةً. وفي وسط المدينة كان لمشاريع من قبيل دبي مول وبرج خليفة دوراً في تغيير نمطي أوسع للسوق وشكلت بحد ذاتها سوقاً جديداً للأصول العقارية مما يعني معروضاً أكثر جذباً وأكثر ديمومة للاستثمارات العالمية.
ولا يقف تأثير دبي الإقليمي على أسواق العقارات في الدول المجاورة عند حدّ اجتذابها للاستثمارت العقارية، بل بدأت عدد من هذه الأسواق بمحاكاة تجربة دبي كسوق عقاري دولي.
كمثال على ذلك، بدأت قطر منذ وقت مبكر نسبياً بتشريع التملك الحر لغير المواطنين على مناطق محددة ولكن تطور السوق لم يكن بنفس التسارع الذي شهدته دبي، وارتفع الطلب في هذا السوق على مدى السنتين الماضيتين، إلا أنه تباطأ في عام 2015 بعد تدهور أسعار النفط. ويأتي معظم المستثمرين هنا من دول مجلس التعاون الخليجي، إلا أن عدد المستثمرين الأوروبيين في ارتفاع.
وتعد جارة دبي الشمالية إمارة الشارقة خياراً أحدث للمستثمرين، إلا أنّه لا يعدو كونه طلباً من قبل موظفي دبي الباحثين عن بدائل يمكنهم تحمل كلفتها، وكذلك كمساكن بديلة للخليجيّين. حيث لا يزال السوق هنا في أطواره الأولى ويمكن القول بأنه أقل عالميةً من دبي ويغلب عليه المشترون من الشرق الأوسط.
في سلطنة عمان، ازداد الطلب على العقارات من منطقة الشرق الأوسط والهند والباكستان خلال السنوات القليلة الماضية ، ويعزى ذلك لمحاولة المستثمرين تأمين إقامة عن طريق تملكهم لعقار في السلطنة، مضافاً لذلك عوائد سنوية قوية نسبياً 6%.
أما في أبو ظبي فيبدو نموذج دبي واضحاً ولكن على مستوىً أقل حدّة. ومع تراجع حجم التداولات العقارية في أبوظبي في السنوات الماضية إلا أن الأسعار قد حافظت على شيء من الاستقرار مع ارتفاع بمقدار 5% خلال سنة واحدة حتى يونيو 2015. وكما حصل في دبي كان لتقييد قوانين الرهن العقاري أثره الإيجابي في خفض المخاطر الناتجة عن تقلبات السوق المستقبلية وما قد ينتج عنها من الانهيارات الحادة.
وعلى الرغم من بروز أسواق إقليمية بديلة للمستثمرين الدوليين إلا أن دبي و أبوظبي تبقيان مركزاً لمعظم النشاط العقاري في المنطقة، حيث يستهدف المستثمرون شراء ما يحمل قيمة استثمارية مستقبلية في كلا السوقين، مستندين إلى توقعات نمو عدد السكان في الإمارات بمعدل 20% خلال السنوات الخمس عشرة القادمة.
وبصورة لا تنفصل عن تطور دبي الاقتصادي، تشتهر دبي بكونها مركزاً اقليمياً للنشاط اللوجيستي العالمي. حيث يقدم مطارها خدماته لحوالي 70 مليون مسافر سنوياً وسيتوسع ليصل إلى استطاعة تزيد على 200مليون زائر سنوياً. كما يتوقع توسع ميناء جبل علي خلال السنوات القادمة ليصبح الأكبر في العالم عام 2030، مع العلم أن دبي غدت بالنسبة للصين المنطلق الأول لتجارتها في الشرق الأوسط وأفريقيا.
ومن المؤكد أن النشاط الاقتصادي والطلب على سوق العقارات بشكل خاص سيستفيد من رفع العقوبات عن إيران والذي سيزيد بدوره من تفعيل الروابط الاقتصادية بين البلدين، حيث تستضيف دبي ثاني أكبر جالية ايرانية في العالم. أضف إلى ذلك ارتفاع مستوى المعيشة في دبي وانخفاض الضرائب وتمتّعها بالأمان والاستقرار السياسي النسبي مما يجعل من دبي و أبو ظبي جاهزتين لاجتذاب الطلب المتنامي عالمياً.