الثلاثاء, 7 ديسمبر 2021

مع انتظار إدراج صناديق ريت حكومية ..

“مال” ترصد .. 15.6 مليار ريال صافي أصول صناديق الريت المدرجة .. و2.8 مليار مكاسبها السوقية خلال 9 أشهر

كشف رصد لصحيفة مال وصول صافي أصول صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (REITs)، إلى 15.57 مليار ريال بنهاية الربع الثالث 2021 وبتراجع نسبته 3.06% مقارنة بصافي أصول تلك الصناديق بنهاية الفترة المماثلة من العام 2020 وبفارق 491.6 مليون ريال وفقاً للبيانات ربع السنوية لصناديق الريت الـ17 المدرجة بالسوق المالية عن فترة الربع الثالث من العام 2021.

اقرأ المزيد

ويُعد تصريح مسئولين بأن الدولة تعتزم طرح صناديق ريت حكومية بالسوق المالية، محفزاً قوياً على التوجه للاستثمار بصناديق الريت المدرجة،  حيث تم الإعلان مؤخراً عن مباحثات بين هيئة السوق المالية وهيئة عقارات الدولة حول إمكانية إدراج صندوق “ريت” حكومي يستحوذ على عقارات حكومية، وهو ما قد يتبعه خطوات أخرى بطرح صناديق مماثلة، حيث لصناديق الريت ما يميزها عن غيرها من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى، وهو ما سنشرحه لاحقاً بالتفصيل.

وتُعد الصناديق العقارية المدرة للدخل “المتداولة” بديلاً عن المضاربة، وخاصة للذين يفضلون تحقيق عوائد منتظمة، حيث إن شراء وحدات هذه الصناديق قد يُغني عن الاستثمار في العقار في حالة عدم توافر “الكاش” اللازم، خاصة أن بعض هذه الصناديق تُدر عوائد بشكل منتظم، وبالتالي فإن إدراج مثل تلك العقارات في هيئة وحدات للصناديق يجعل العقارات المملوكة لها متاحة أمام الجميع للمشاركة في الاستثمار بها.

صافي قيمة أصول وحدات الصناديق بنهاية الربع الثالث 2021 (مليون ريال)

بنهاية سبتمبر 2020 بنهاية سبتمبر 2021 الفارق الفارق% عدد الوحدات (بالمليون) صافي قيمة الأصول للوحدة (ريال)
الرياض ريت  1,670.00  1,646.15  (23.84) -1.43% 171.70 9.59
الجزيرة ريت  95.96  85.38  (10.58) -11.02% 11.80 7.24
جدوى ريت الحرمين  628.30  566.70  (61.60) -9.80% 66.00 8.59
تعليم ريت  541.94  545.45  3.51 0.65% 51.00 10.70
المعذر ريت  565.83  542.85  (22.98) -4.06% 61.37 8.85
مشاركة ريت  899.50  870.08  (29.41) -3.27% 88.00 9.89
ملكية ريت  667.22  675.12  7.90 1.18% 68.11 9.91
مشاعر ريت  541.30  495.60  (45.70) -8.44% 57.24 8.66
الأهلي ريت 1  1,316.21  1,285.99  (30.21) -2.30% 137.50 9.35
دراية ريت  1,007.13  940.67  (66.46) -6.60% 107.51 8.75
الراجحي ريت  1,526.79  1,276.94  (249.85) -16.36% 161.86 7.89
جدوى ريت السعودية  1,767.82  1,758.05  (9.77) -0.55% 158.00 11.13
سدكو كابيتال ريت  549.31  541.07  (8.24) -1.50% 60.00 9.58
سويكورب وابل ريت  969.05  936.86  (32.19) -3.32% 118.00 7.94
ميفك ريت  717.35  558.26  (159.09) -22.18% 73.28 7.62
بنيان ريت  1,685.25  1,646.91  (38.34) -2.28% 162.88 10.11
الخبير ريت  910.82  1,196.03  285.21 31.31% 141.01 8.48
المجموع  16,059.77  15,568.13  (491.64) -3.06%

 

ووفقاً لرصد “مال” فقد اتسمت أصول صناديق الريت المدرجة بالسوق السعودية بالتنوع من حيث التوزيع الجغرافي أو من حيث فئات الأصول، حيث انتشرت الأصول المملوكة لتلك الصناديق في العديد من المحافظات بالمملكة، وإن تركزت وبشكل أكبر في كل من الرياض، وجدة، ومكة المكرمة، وكانت الرياض الأكثر حظاً بين المدن السعودية، حيث تملك أغلب الصناديق أصولاً عقارية بها، وذلك على مستوى المملكة، أما خارج المملكة فقد اقتصرت الأصول على ثلاثة أماكن فقط، وهي أمريكا، وبلجيكا، والإمارات وبالأخص مدينة دبي، ووصل عدد العقارات المملوكة للصناديق الـ17 بنهاية سبتمبر الماضي 177 عقاراً، وكان الأكثر استحواذاً على عدد منها دراية ريت وبواقع 26 عقاراً، تلاه الرياض ريت وبواقع 23 عقاراً.

وعلى مستوى فئات العقارات فقد تنوعت بين القطاع التعليمي والصحي والضيافة والفنادق والمستودعات والمراكز التجارية والمجمعات السكنية، وفي قطاع المطاعم والترفيه، وكلها قطاعات تحظى باهتمام من الدولة وخاصة صندوق الاستثمارات العامة، وذلك وفقاً لمستهدفات رؤية 2030.

التوزيع الجغرافي لأصول الصناديق وفئات الأصول وعدد العقارات

التوزيع الجغرافي للعقارات فئة الأصول عدد العقارات
الرياض ريت  الرياض -جدة – الدمام – الخبر – أمريكا -بلجيكا  فنادق – أبراج – جامعة – مكاتب  23
الجزيرة ريت  جدة  مستودعات تجارية  6
جدوى ريت الحرمين  مكة  فنادق – عقارات تحت التطوير – مبنى للتجزئة  5
تعليم ريت  الرياض  مدارس  3
المعذر ريت  الرياض – الخبر  مكاتب – مباني تجارية – مدارس – فنادق – مستودعات  15
مشاركة ريت  المنطقة الوسطى – المنطقة الشرقية – الإمارات  مجمعات سكنية وتجارية – صالات عرض – ضيافة  12
ملكية ريت  الرياض – جدة – خميس مشيط – الدمام  نشاط تجاري – صناعي – مكتبي – مطاعم – معارض -ضيافة وفندقة  7
مشاعر ريت  مكة  ابراج سكنية  4
الأهلي ريت 1  الرياض – جدة  مولات – فنادق – أبراج  4
دراية ريت  الرياض – الخبر – الدمام – الجبيل – الإحساء – جدة  مدارس – ابراج – مستودعات – مركز طبي – مجمعات  26
الراجحي ريت  الرياض – خميس مشيط – جدة – الخبر – الدمام  مدارس – مستشفيات – مستودعات – مجمعات  18
جدوى ريت السعودية  الرياض – الخبر – الدمام  فنادق – مستودعات – مكاتب – مدارس -كليات  9
سدكو كابيتال ريت  الرياض – الخبر – الدمام – جدة  مجمعات – مباني – هايبر ماركت – ملاهي – فنادق  11
سويكورب وابل ريت  الرياض – تبوك – الدوادمي – حفر الباطن  مولات  4
ميفك ريت  الرياض – مكة – جدة – دبي  مجمعات سكنية – مجمعات تجارية – مولات  7
بنيان ريت  الرياض – المدينة – جازان – أبها – دبي  مجمعات سكنية -مراكز تجارية – ضيافة – برج مكتبي  11
الخبير ريت  الرياض – تبوك – جدة  مستودعات – كليات – مراكز تجارية – مجمعات  12
المجموع  177

 

ارتفعت التوزيعات النقدية التي قامت صناديق الريت المدرجة بتوزيع عن فترة النصف الأول من العام 2021 وبنسبة 26%لتصل إلى 392.2 مليون ريال، مقابل 310.91 مليون ريال بالفترة المقابلة من العام الماضي، وهي توزيعات قام بها 12 صندوقاً من أصل 17 صندوقاً، حيث يقوم كل من الجزيرة ريت والمعذر ريت بتوزيعات سنوية، بينما لم يعلن كل من جدوى ريت الحرمين ومشاعر ريت وسويكورب وابل ريت عن توزيعات، وكان مدير الصندوق الأخير قد أعلن عن تأجيل توزيعات أرباح العام 2020 إلى النصف الثاني من 2021 وذلك بعد تقييم احتياجات الصندوق للسيولة في 2021.

وارتفعت الأرباح الموزعة لـ 7 صناديق كان أبرزها صندوق الأهلي و بنيان و الخبير بنسبة 180%، و161%، و 130% على التوالي خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي، واستقرت توزيعات كل من صندوق الراجحي ريت و سدكو ريت، في حين انخفض توزيعات صندوق تعليم و مشاركة ريت بنسبة 25 %و 14 %على التوالي. في حين قام صندوق ميفك ريت بتوزع 3.66 مليون ريال عن النصف الأول من العام2021، بينما لم يكن قد قام بتوزيع خلال الفترة المقابلة.

التوزيعات النقدية (مليون ريال)

النصف الأول 2020 النصف الأول 2021 الفارق%
الأهلي ريت 1  17.19  48.13 180%
بنيان ريت  20.00  52.12 161%
الخبير ريت  13.29  30.50 130%
الرياض ريت  34.34  46.36 35%
ملكية ريت  6.81  8.85 30%
جدوى ريت السعودية  56.88  61.62 8%
سدكو كابيتال ريت  18.30  18.30 0%
الراجحي ريت  45.32  45.32 0%
مشاركة ريت  30.80  26.40 -14%
تعليم ريت  16.32  12.24 -25%
دراية ريت  51.67  38.70 -25%
ميفك ريت  –  3.66
 310.91  392.20 26%
الجزيرة ريت  توزيع سنوي
جدوى ريت الحرمين  لم يوزع
المعذر ريت  توزيع سنوي
مشاعر ريت  لم يوزع
سويكورب وابل ريت  لم يوزع

 

بلغ إجمالي التسهيلات التمويلية المقدمة لقطاع الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة 7.02 مليار ريال في النصف الأول من العام 2021، وبارتفاع نسبته 2% مقارنة بالعام 2020، وذلك حسب تقرير لشركة بلوم إنفست، ويعود الارتفاع في إجمالي القروض في القطاع إلى حصول صندوق المشاعر ريت على قرض طويل الأجل بقيمة 149.9 مليون ريال في 09 مارس 2021 ويعتبر أول قرض في تاريخ الصندوق. كما ارتفعت قروض صندوق بنيان ريت بنسبة 102% لتصل الى 385.08 مليون ريال.

ويمتلك صندوق الرياض ريت أكبر قرض قائم بقيمة 867 مليون ريال. في حين لم يستخدم الجزيرة ريت أي رافعة مالية. والتسهيلات البنكية تعطي مؤشراً على قدرة الصناديق العقارية على النمو عن طريق استغلال الفرص المستقبلية. في حين تشير المعدلات المنخفضة من حجم الديون إلى مجموع الأصول إلى قدرة أكبر على الاقتراض والتوسع مستقبلاً. وتلجأ بعض الصناديق إلى زيادة رأس المال كمصدر بديل للتمويل دون زيادة الرافعة المالية.

وشهد السوق السعودي إدراج 17 صندوقاً عقارياً متداولاً وذلك منذ بداية العام 2017، حيث قامت هيئة السوق المالية وفي عام 2016 بطرح منتج استثماري يجمع بين الاستثمار في العقار والتداول في السوق المالية، وهو عبارة عن صندوق استثماري يشترك به عدة مستثمرين بهدف تحقيق أرباح من العقارات المرتبط بها هذا الصندوق.

وخلال التسعة أشهر الأولى من العام 2021 لم تكن وتيرة الارتفاع في مؤشر قطاع الصناديق العقارية (ارتفع 15.66%) بنفس وتيرة الارتفاع في المؤشر العام للسوق الرئيسي الذي ارتفع بنسبة 38.52%، وكانت قريبة من وتيرة ارتفاع مؤشر قطاع إدارة وتطوير العقارات الذي ارتفع 16.23% وفقاً لإغلاقات 30 سبتمبر 2021.

وحققت الصناديق الـ17 المدرجة بالسوق المالية مكاسب سوقية بلغت 2.86 مليار ريال خلال التسعة أشهر الأولى من العام الحالي وكان الجزء الأكبر منها لصندوق الأهلي ريت 1 والذي بلغت مكاسبه السوقية منذ بداية العام 688 مليون ريال، تلاه الراجحي ريت بمكاسب سوقية بلغت 463 مليون ريال، ثم الرياض ريت وبقيمة 354 مليون ريال، ليبلغ حجم المكاسب السوقية للصناديق الثلاثة (1.5 مليار ريال) 52.6% من المكاسب السوقية المحققة لجميع صناديق القطاع.

تطور القيمة السوقية للصناديق المتداولة منذ بداية العام ومنذ الإدراج (مليون ريال)

سعر الوحدة (إغلاق 30 سبتمبر بالريال) سعر الوحدة نهاية 2020 (بالريال) القيمة السوقية بنهاية سبتمبر 2021 القيمة السوقية بنهاية 2020 القيمة السوقية وقت الإدراج تاريخ الإدراج
الرياض ريت                       10.56                            8.50                    1,813.12          1,459.43             1,716.97 11/13/2016
الجزيرة ريت                       26.80                          22.84                       316.24              269.51                 118.00 15/2/2017
جدوى ريت الحرمين                         8.89                            7.47                       586.74              493.02                 660.00 4/30/2017
تعليم ريت                       14.70                          12.88                       749.70              656.88                 510.00 5/30/2017
المعذر ريت                         9.18                            8.90                       563.38              546.19                 613.70 8/22/2017
مشاركة ريت                       10.06                            9.83                       885.28              865.04                 880.00 10/1/2017
ملكية ريت                       10.24                            9.05                       697.43              616.38                 681.09 11/5/2017
مشاعر ريت                       10.18                            8.00                       582.70              457.92                 572.40 1/18/2018
الأهلي ريت 1                       13.92                            8.92                    1,914.00          1,226.50             1,375.00 1/8/2018
دراية ريت                       13.34                          11.20                    1,434.14          1,204.08             1,075.07 3/26/2018
الراجحي ريت                       12.56                            9.70                    2,032.92          1,570.01             1,618.57 3/20/2018
جدوى ريت السعودية                       14.18                          14.00                    2,240.44          2,212.00             1,580.00 2/11/2018
سدكو كابيتال ريت                       13.30                            9.35                       798.00              561.00                 600.00 5/1/2018
سويكورب وابل ريت                         8.02                            7.41                       946.36              874.38             1,180.00 8/6/2018
ميفك ريت                         8.01                            7.21                       586.95              528.33                 732.77 11/13/2018
بنيان ريت                       10.18                            8.88                    1,658.13          1,446.38             1,628.81 7/25/2018
الخبير ريت                         9.68                            9.39                    1,364.97          1,324.07             1,410.09 3/20/2019
                19,170.50        16,311.13           16,952.46

 

ومما يميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة أو ما اصطلح على تسميتها بالـ (REITs) عن صناديق الاستثمار العقارية انخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90% من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط أن لا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25% و ذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.

ولا يجوز أن يتجاوز اقتراض الصندوق ما نسبته 50% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، كذلك يجب ألا تقل قيمة استثمارات الصندوق في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً قابلة لتحقيق دخلٍ تأجيريٍ ودوريٍ عن ما نسبته 75% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، ولا يجوز لمدير الصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء.

وبالإضافة إلى ما سبق تُلزم أنظمة السوق المالية صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بمستويات عالية من الشفافية والإفصاح تفوق تلك المفروضة على خيارات الاستثمار المتاحة في سوق العقار التقليدي.

 

ذات صلة Posts

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

المزيد