القطاع السكنى في مكة يعاني شحاً في المنازل الميسورة التكلفة و30% انخفاض في قيمة الأراضي خارج المنطقة المركزية

كشف تقرير احصائي متخصص عن الحاجة للربط بين محطة قطار الحرمين بالرصيفة ومنطقة الحرم المكي الشريف والمشاعر المقدسة، في المسافة البالغة نحو 3.5 كلم، بوسائل نقل برية حتى تكتمل منظومة البنية التحتية للعاصمة المقدسة في شوطها الأخير.

وأشار التقرير الذي أعدته شركة جي ال ال بالتعاون مع الغرفة التجارية الصناعية بمكة المكرمة صباح اليوم (الإثنين) خلال مؤتمر صحفي إلى أن قطاع السياحة الدينية يمثل 2 – 3 في المائة من اجمالي الناتج المحلي للمملكة، باعتبار أن السعودية استقبلت في موسم الحج الماضي 1.9 حاجاً، و5.9 مليون معتمر في العام 2015م.

ولفت جميل غزنوي الرئيس الاقليمي لشركة جي ال ال في السعودية إلى أن قطاع الوحدات السكنية التقليدي لسكان مكة الدائمين ما زال يعاني نقصاً في المنازل ميسورة التكلفة، وضعف جودة مشروعات البنية التحتية، معتبراً أن قطاع المساحات الإدارية مازال سوقاً صغيراً نسبياً في مكة المكرمة مقارنة بالمدن السعودية الكبرى.

وتناول التقرير مشاركة مختلف القطاعات بمكة المكرمة في الناتج المحلي الإجمالي للعام 2016، ففي القطاع الاقتصادي تصدر قطاع الصناعة بنسبة 59 في المائة، ثم القطاع الحكومي بنسبة 19 في المائة، فخدمات المستهلكين بنسبة 21 في المائة، والنقل والتخزين والمعلومات والاتصالات بستة في المائة، والخدمات المالية والتجارية بنسبة ثلاثة في المائة، والزراعة بنسبة واحد في المائة.

وتذيلت الخدمات المالية والتجارية قائمة توزيع الموظفين حسب النشاط الاقتصادي للعام الجاري بنسبة اثنين في المائة، والزراعة ثلاثة في المائة، وخدمات النقل والتخزين والمعلومات والاتصالات بنسبة خمسة في المائة، والصناعة 19 في المائة، وخدمات المستهلكين 26 في المائة، فيما تصدر القطاع الحكومي بنسبة 45 في المائة.

وفيما اعتبر أن رسوم الأراضي البيضاء التي اقرها مجلس الوزراء أخيرا لن تطبق على مكة المكرمة والمدينة المنورة لحين الإعلان عن الحدود الحضرية لهما، والمتوقع لها في مطلع العام 2017، أبان التقرير بأن التوقعات تشير إلى أن تأثير رسوم الأراضي البيضاء على قيمة الأراضي في مكة سيكون محدوداً نوعاً ما نظراً لقلة عدد الأراضي غير المستغلة في مكة مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى، وعلاوة على ذلك، فمن المتوقع أن يكون الطلب على الأراضي والوحدات السكنية أكثر من المعروض الذي سيدخل إلى السوق،  لكن في المقابل شهدت بعض المناطق الأكثر قربا من حدود المدينة، وخارج “نطاق الحرم”، انخفاضاً وصل إلى 30 في المائة من قيمة الأراضي، تحسبا لضريبة الأراضي البيضاء.

ونوه إلى أن رؤية السعودية 2030 تضع الخطوط العريضة لخطط تهدف إلى مضاعفة القدرة الاستيعابية لأعداد المعتمرين والحجاج لتصل إلى حوالي 51 مليون معتمر، و 85 مليون حاج بحلول عام 2020، ومن شأن زيادة عدد الحجاج أن يخلق فرصا في قطاع الفنادق وقطاع السكن عموماً في مكة، إضافة إلى قطاع متاجر التجزئة. وسيتطلب هذا توثيق التعاون بين القطاعين العام والخاص، ويوفر فرصاً كبيرة لكل من المطورين والمستثمرين لتطوير العقارات الحالية وبناء أخرى جديدة.

ورأى التقرير أن رسوم تأشيرة الدخول التي أُعلن عنها مؤخراً والبالغ قيمتها 2000 ريال سوف تؤثر على القدرة على تحمل التكاليف، وبخاصة على المعتمرين. وحيث إن 23% من زوار مكة يأتون من إندونيسيا وباكستان، فإن الاستطاعة المالية تعد من الأمور ذات الأهمية، ويُستثنى من هذه الرسوم المعتمرون والحجاج الذين لم يسبق لهم العمرة والحج، فيما يتعين على من سبق لهم الحج والعمرة دفع هذه الرسوم، معتبرا أن هذه الرسوم الباهظة قد تحول دون تكرار العمرة، مما يؤثر سلباً على معدلات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية.

وقال الأستاذ جميل غزنوي إنه ليس واضحاً بعد ما إذا كانت هذه الرسوم ستُطبق على من يعاود الزيارة في غضون فترة معينة (كسنة مثلاً) أم إنها ستُطبق ببساطة من بعد الزيارة الأولى، وفي حالة انطباقها على الحالة الأخيرة، فسوف يتأثر السوق تأثراً كبيراً بذلك.

وتابع: “ولعل أكثر ما يثير الدهشة بالنسبة لمدينة تستقبل هذا العدد الكبير من الزائرين الدوليين على مدار العام، هو افتقارها لمطار دولي أو حتى مطار محلي كبير. ولذا، تضطر حالياً الغالبية العظمى من نسبة الحجاج والمعتمرين الدوليين البالغة 96 في المائة والذين يدخلون إلى السعودية جواً عبر مطار الملك عبد العزيز الدولي في جدة، والذي يضم مبنى مخصصاً للحجاج بقدرة استيعابية حالية تكفي لاستقبال 80 ألف حاج في نفس الوقت. وقد استقبل المطار حوالي 33 ألف رحلة
طيران نقلت المعتمرين خلال شهر رمضان الماضي”.
 
وعرج التقرير للحديث عن الملامح الرئيسية للسوق (الربع الثالث من عام 2016) حيث أكد أن استمرار القيود على حصص الحج تؤثر سلباً على أداء قطاعي الفنادق ومساكن الحجاج، كما لا يزال التأخير في زيادة الحصص المقررة للحجاج يعيق أداء الفنادق ومساكن الحجاج، مع تهاوي معدلات الإشغال بنسبة 50 في المائة مقارنة بقيود الحصص السابقة، مبينا أن تخطيط الحكومة  لمضاعفة عدد كل من الحجاج والمعتمرين ضمن رؤية السعودية 2030 خبراً ساراً لأصحاب الفنادق ومساكن الحجاج، غير أن ذلك يتطلب مشاركة أكبر من جانب القطاع العام لضمان تنفيذ المشروعات في الوقت المحدد وتطوير الخدمات بما يواكب الزيادة في عدد الحجاج.

وقد فاقم من معاناة قطاع التجزئة، الذي يعتمد أيضاً بشكل كبير على الحجاج، ضعف القوة الشرائية للسكان،  ومع ذلك، فإن أسعار إيجار متاجر التجزئة في المنطقة المركزية لا تزال مرتفعة كثيراً عن الأسعار في المناطق الأخرى من المدينة، إذ حققت الوحدات والمتاجر في المراكز التجارية المحيطة بالمسجد الحرام أسعاراً بلغت 40 ألف ريال سعودي للمتر المربع.
 
وأيضا تناول التقرير نشاط قطاع الفنادق مبينا أن الفنادق في مكة تحقق نسبة إشغال تصل إلى 100 في المائة أثناء موسم الحج وموسم العمرة، وتتسبب الطبيعة الموسمية للطلب في تهاوي نسبة الإشغال إلى 30 –40  في المائة فقط خال الأوقات خارج مواسم الذروة بعد شهر رمضان وموسم الحج. وأثناء فترات الذروة، لا تأخذ الفنادق المميزة الحجوزات إلا من شركات السياحة وتفرض حداً أدنى لفترة الإقامة. وأثناء موسم الحج، تستفيد جميع الفنادق الكبرى من فترات إقامة تصل إلى 20 يوماً لكل نزيل. وقد انخفضت مستويات الأداء انخفاضاً كبيراً مقارنةً بفترة الذروة التي شهدها السوق قبل زيادة القيود على حصص التأشيرات في عام 2013 لكنها ظلت مستقرة نسبياً على مدار السنة الماضية.

ويقارب المعروض الفندقي عالي الجودة (الفنادق الأعلى من المتوسطة والفنادق الفاخرة(  في مكة المكرمة من نحو 27 ألف غرفة فندقية. وذلك بالمقارنة إلى 11 ألف غرفة فندقية في الرياض و 9.400 غرفة فندقية في مدينة جدة. وبالتالي فإن مكة المكرمة هي أكبر سوق فندقي في المملكة العربية السعودية بفارق كبير. وتجدر الإشارة الى توفر عدد وافر من الفنادق ميسورة التكلفة في مكة المكرمة لكنها منخفضة الجودة ولا تدار طيلة العام.

ويمكن القول ان هذه العقارات منخفضة الجودة قد تمثل ما يزيد عن 100 ألف غرفة متاحة في اوقات الموسم، وبلغ متوسط الأسعار اليومية في الفنادق 796 ريال خلال العام الجاري بنسبة اشغال 68 في المائة بعائد 529 ريال لكل غرفة.

ويبلغ عدد الغرف السكنية للحجاج في الوقت الحالي 358 ألف غرفة. وتتركز معظمها على طول محور الطريق الرئيسي، جهة الجنوب، شارع ابراهيم الخليل وشارع أجياد والشرق، طريق الملك عبد العزيز من المسجد الحرام. وتتولى إدارة العديد من مساكن الحجاج شركات محلية صغيرة إلى متوسطة الحجم تكون متخصصة في السوق المحلي ولا تعمل إلا أثناء موسم الحج لمدة 60 يوماً في السنة. ومن المتوقع أن يرتفع هذا المعروض عند اكتمال عدد من المشاريع قيد الإنشاء.

وتعتمد عادة أسعار سكن الحجاج على عاملين اثنين: المسافة من المسجد الحرام وجودة / عمر المبنى. فالعقارات الواقعة داخل المنطقة المركزية تصل أسعارها حالياً إلى خمسة آلاف ريال للحاج في الليلة، حتى للعقارات القديمة، فيما تكون أسعار العقارات الأبعد عن الحرم أقل من ذلك.
وكشف التقرير أن مساحة متاجر التجزئة في مكة تزيد بقليل عن 1,4 مليون متر مربع حسب تقديرات جيه أل أل، وتتنوع المحلات في هذه المساحة ما بين مراكز تجارية كبرى وأسواق للمحات الصغيرة ومحلات تجزئة ثانوية ومساحات عشوائية للبيع في الشوارع.

ورغم تركز معظم عمليات التسوق رفيعة المستوى في المنطقة المركزية، شهدت السنوات الخمس الأخيرة افتتاح عدد من مراكز التسوق عالية الجودة في ضواحي المدينة لتخدم بالأساس سكان المدينة المحليين. ومن المتوقع أن يأتي المعروض المستقبلي من متاجر التجزئة في المقام الأول من خال المشروعات المشاريع الكبرى واسعة النطاق. ومن المتوقع عند باكتمال هذه المشروعات المشاريع أن تشهد مناطق أخرى خارج المنطقة المركزية زيادة في إقبال متاجر التجزئة على التمركز فيها.

الأداء
مشروعات مشاريع جبل عمر ومركز هيلتون التجاري وأبراج البيت تحقق بعض أعلى أسعار الإيجار في المنطقة إن لم تكن الأعلى في العالم وذلك لقربها من المسجد الحرام. وتستفيد جميع هذه المراكز التجارية من نسب الإشغال المرتفعة التي تتراوح بين 90- 100 في المائة، أما مراكز التسوق الفاخرة خارج المنطقة المركزية فهي تحقق كذلك أسعاراً لا بأس بها وذلك بسبب محدودية عدد المراكز الفاخرة في المدينة. لكن أسعار الإيجارات لها سقف محدد لا تتخطاه فحينما تبدأ الإيجارات في تخطي حاجز ثمانية آلاف ريال سعودي للمتر مربع سنويا يصبح من الأجدى للمستأجرين اللجوء للتأجير في المنطقة المركزية.